En la relación de arrendamiento de una vivienda, la cuestión de quién debe asumir el coste de la pintura es uno de los puntos que más controversia genera entre propietarios e inquilinos. La normativa y la práctica jurídica establecen que la responsabilidad de la pintura depende del estado del inmueble y el uso que se le haya dado durante el periodo de alquiler.
Obligaciones del propietario y el inquilino según la ley
El Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables, exceptuando los desperfectos ocasionados por la actuación directa del inquilino. Así, la pintura se considera parte del mantenimiento básico de la propiedad, salvo que exista un daño atribuido al uso inadecuado por parte del arrendatario.
En términos legales, el propietario debe entregar el inmueble en buen estado de conservación, lo que se interpreta incluyendo una pintura decente si así consta en el contrato. Por su parte, el inquilino debe cuidar el inmueble y devolverlo en condiciones similares, considerando el desgaste natural por el paso del tiempo como exento de responsabilidad adicional para el arrendatario.
Desgaste normal y daños excepcionales
Uno de los elementos clave es determinar si el deterioro de la pintura se debe al desgaste natural o a daños provocados por un uso anómalo. El desgaste por el paso del tiempo, como pequeñas marcas, pérdida de color o suciedad habitual, no es imputable al inquilino y corresponde al propietario asumir ese coste al final del alquiler.
En cambio, si se producen desperfectos significativos —como manchas severas, grafitis, agujeros, cambios de color no consentidos o deterioros por negligencia— el arrendatario podría ser requerido para reparar o costear la pintura de las zonas afectadas. Todo ello debe estar claramente recogido en el contrato de arrendamiento, en una cláusula específica relacionada con el estado de la pintura al inicio y al final del periodo de alquiler.
Importancia del contrato y documentación
La mejor manera de evitar disputas sobre la pintura —y otros aspectos del estado de la vivienda— es documentar bien el estado inicial mediante un inventario fotográfico y detallar las condiciones en el contrato. Es habitual incluir una cláusula donde se especifique si el inquilino debe devolver la vivienda recién pintada o simplemente en el estado en que la recibió, salvo los efectos del uso razonable.
La Audiencia Provincial de Girona, por ejemplo, ha dictaminado en reiteradas ocasiones que el inquilino no tiene obligación de pintar el piso al finalizar el contrato si el desgaste es el resultado del paso del tiempo y del uso normal. Esta posición es ampliamente aceptada en la jurisprudencia nacional.
- Si el contrato establece que la vivienda se entrega pintada: Lo recomendable es que el propietario asuma la pintura antes de alquilar, y que el inquilino la devuelva en estado semejante, considerando el desgaste razonable.
- Si no existe ninguna cláusula específica: Prevalece la normativa general, por la cual el desgaste regular no es imputable al inquilino y sí lo es el daño excesivo.
Entregas del piso y recomendaciones prácticas
Al finalizar el contrato de alquiler, se realiza una revisión del inmueble para comprobar su estado. El propietario no puede exigir al inquilino que pinte el piso simplemente por deterioros mínimos o envejecimiento normal de las paredes, pero sí puede hacerlo si observa daños relevantes que excedan el uso ordinario.
Para facilitar la gestión y evitar reclamaciones, se recomienda que propietario e inquilino acuerden por escrito el protocolo a seguir respecto a la pintura y lleven a cabo una revisión conjunta del inmueble, documentando cualquier desperfecto. Si las partes pactan una cláusula específica, esta será la que regule la obligación concreta sobre la pintura.
- La pintura inicial es inversión habitual por parte del propietario: No es obligación legal entregar la vivienda pintada, pero es lo más aconsejable para atraer buenos inquilinos y mantener el valor del piso.
- Mantenimiento durante el arrendamiento: El inquilino debe evitar daños graves y comunicar cualquier incidente que provoque la necesidad de pintar. Las pequeñas reparaciones pueden asumirlas ambos, según lo acordado.
- Al finalizar el contrato: Si no hay daños excepcionales, la pintura debe correr a cargo del propietario para preparar la vivienda para futuros arrendamientos.
Un aspecto relevante es el criterio de los juzgados, que han señalado que no corresponde exigir al inquilino la devolución de la vivienda recién pintada, salvo que este haya autorizado cambios en los colores, realizado obras o provocado el deterioro y así se haya acordado contractualmente.
Casos especiales y jurisprudencia
La práctica judicial española contempla excepciones cuando el arrendatario ha modificado la pintura original o ha causado daños que van más allá del desgaste habitual. En estos casos, el propietario puede exigir la restitución del estado original y el pago de los costes necesarios para su recuperación.
Por ello, la documentación gráfica y el consenso en la firma del contrato evitan buena parte de los conflictos a la hora de liquidar los gastos de pintura, que suelen ser frecuentes en cualquier proceso de devolución de una vivienda alquilada.
En definitiva, la responsabilidad sobre la pintura de un piso alquilado recae en el propietario cuando se trata de desgaste natural, mientras que el inquilino solo asume el coste si ha causado daños excepcionales, cambios indebidos o incumple alguna cláusula del contrato relacionada con el estado de la vivienda. Todo acuerdo suplementario debe reflejarse por escrito, y la documentación del estado inicial es un mecanismo eficaz para evitar disputas innecesarias.
El estudio del contrato de arrendamiento y la observación de la normativa vigente resultan indispensables para proteger los derechos de ambas partes y garantizar una relación arrendaticia clara, justa y razonable, con especial atención a la gestión de la pintura y el estado de conservación del inmueble.
