El contrato de arras es uno de los mecanismos más utilizados en operaciones inmobiliarias para asegurar la compra futura de una vivienda o propiedad. Consiste en un acuerdo privado entre comprador y vendedor, donde el primero entrega una cantidad de dinero como garantía del acuerdo de compraventa, y el segundo se compromete a reservar dicho inmueble y a venderlo bajo las condiciones pactadas. Pero uno de los mayores interrogantes para quienes participan en este proceso es quién realmente se queda con ese dinero si la operación no prospera, y qué papel juega la inmobiliaria en todo este tránsito.
El papel de las arras y quién las recibe
El dinero de las arras, también conocido como señal, tiene un propósito muy específico: asegurar que ambas partes cumplan sus compromisos, blindando el acuerdo mientras se tramita la compraventa definitiva. Esa cantidad entregada suele descontarse del precio final del inmueble en caso de que la operación se formalice satisfactoriamente.
En una compraventa inmobiliaria tradicional entre particulares, las arras normalmente deben entregarse al vendedor de la propiedad, pero esto ocurre únicamente cuando la operación se culmina conforme lo pactado. Si la compraventa se formaliza en el plazo y bajo las condiciones recogidas en el documento, el vendedor recibirá el resto del importe y las arras se considerarán parte del pago adelantado .
Sin embargo, la situación cambia si surge un incidente que interrumpe el proceso. El destino del dinero dependerá del tipo de contrato de arras firmado: penitenciales, penales o confirmatorias. Pero siempre hay un principio de base: la función primordial de la inmobiliaria suele limitarse a la de depositaria o intermediaria neutral, custodiando ese dinero hasta que se cumpla la condición del contrato .
¿Puede la inmobiliaria quedarse con las arras?
En la práctica, la inmobiliaria casi nunca es la beneficiaria directa de las arras, salvo casos muy concretos. Lo más habitual es que actúe únicamente como intermediaria, guardando el dinero hasta que ambas partes cumplan sus obligaciones.
- En la mayoría de los contratos, la inmobiliaria debe transferir las arras al vendedor en el momento en que la operación se formaliza.
- En ocasiones, la inmobiliaria puede retener de las arras un porcentaje o cuantía determinada en concepto de honorarios si así queda pactado expresamente en el contrato .
- Solamente cuando la inmobiliaria actúa como propietaria o promotora del inmueble —es decir, cuando el vendedor real es la inmobiliaria—, se convierte en la legítima receptora del dinero de las arras, ya que es parte interesada en la operación .
Asimismo, existen escenarios en los que el contrato puede recoger que, si se produce una cancelación o incumplimiento por razones achacables al comprador o al vendedor, la agencia permanezca como depositaria imparcial y devuelva el dinero al comprador, o bien lo entregue al vendedor según corresponda .
Tipos de arras y consecuencias del incumplimiento
Las consecuencias en cuanto a quién se queda con las arras dependen en gran medida del tipo de contrato que se haya formalizado, los cuales suelen dividirse en tres modalidades principales:
- Arras penitenciales: permitidas por el artículo 1454 del Código Civil español, estas reconocen el derecho de desistimiento tanto para el comprador como para el vendedor. Si el comprador desiste sin causa justificada, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien rompe el acuerdo, debe devolver las arras por duplicado .
- Arras confirmatorias: en este caso, las arras son una parte anticipada del precio de la compraventa, y no se prevé explícitamente el desistimiento unilateral. Si alguna de las partes incumple, la afectada podrá exigir el cumplimiento del contrato o la resolución y una indemnización.
- Arras penales: establecen una penalización fijada si una de las partes incumple, funcionando tanto como garantía y como posible indemnización. La parte afectada tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato más la penalización, o solo la penalización, según la redacción del acuerdo .
Aspectos clave en la elaboración del contrato de arras
Un contrato de arras bien elaborado debe recoger con claridad quién es el depositario de la cantidad, bajo qué supuestos el dinero se transfiere al vendedor o se devuelve al comprador, y si la inmobiliaria está autorizada a retener algún importe en concepto de honorarios .
Los elementos mínimos que deben constar en el documento son:
- Identificación detallada del inmueble y de las partes (comprador y vendedor).
- Importe de las arras y condiciones y plazos para completar la compraventa.
- Tipo exacto de arras y régimen aplicable en caso de incumplimiento.
- Reparto de gastos y honorarios de intermediación, si corresponde.
- Plazos máximos para formalizar el contrato definitivo (contrato de compraventa).
Es importante que, si la inmobiliaria forma parte del acuerdo solo como intermediaria, esta circunstancia quede reflejada en el contrato. Si la inmobiliaria va a retener parte de las arras como compensación por sus gestiones, esto debe figurar explícitamente.
Situaciones especiales
En la práctica, pueden producirse situaciones atípicas, como que el dinero se entregue directamente a la inmobiliaria y no al vendedor. En estos casos, el contrato debe especificar:
- La identidad de la inmobiliaria como depositaria provisional.
- El compromiso de la inmobiliaria de transferir el dinero en función del desenlace de la operación.
- La existencia de honorarios profesionales descontados de la cantidad entregada, si la normativa o el acuerdo lo permite .
Adicionalmente, cuando la agencia inmobiliaria es la vendedora —especialmente si actúa como promotora de obra nueva—, sí estará legitimada para quedarse con las arras, actuando como parte directa del contrato.
Conclusiones prácticas y recomendaciones
El destino de las arras en el contexto inmobiliario es objeto de frecuentes dudas e interpretaciones, pero la realidad es que, por norma general:
- El dinero siempre corresponde en última instancia al vendedor de la propiedad cuando se cumple el contrato o el comprador incumple sin justa causa.
- El comprador solo recupera su señal si el vendedor es quien incumple o si las condiciones pactadas no se cumplen por causas ajenas a su voluntad.
- La inmobiliaria rara vez será la destinataria final del dinero, a menos que así se pacte expresamente en el contrato, ya sea como honorarios o si es la propia vendedora.
Para mayor seguridad, el contrato debe estar cuidadosamente redactado, indicando el papel de cada interviniente y regulando bajo qué circunstancias alguien puede quedarse total o parcialmente con las arras. También es recomendable asegurarse de que la inmobiliaria actúe como depositaria neutral y que se exija recibo o justificante de la cuantía entregada. De este modo, se garantiza que las arras cumplan su verdadera función: proteger los legítimos intereses de comprador y vendedor durante la tramitación de la compraventa.
Dada la importancia económica y jurídica de este acuerdo, muchos expertos recomiendan revisar la normativa vigente en materia de contrato y, en caso de duda, asesorarse por un profesional antes de firmar cualquier documento o entregar una suma como arras.
