En 2025, los propietarios que vendan una vivienda en España se enfrentan a una serie de novedades introducidas por la nueva ley sobre la plusvalía municipal, así como cambios en el tratamiento fiscal de las plusvalías patrimoniales. Entender estos cambios es esencial para no incurrir en errores, aprovechar las deducciones y evitar pagos indebidos. Este artículo detalla los principales aspectos a tener en cuenta tras las modificaciones normativas más recientes.
Modificación del impuesto de plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano entre la adquisición y la transmisión de un inmueble. Con la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que cuestionó el cálculo automático del impuesto, el Gobierno aprobó un nuevo sistema, entrando ya en vigor su aplicación para 2025. La norma presenta varios cambios destacados:
- Exención en ventas con pérdidas: Los propietarios que vendan su inmueble por debajo del precio de compra quedan exentos de pagar plusvalía. Se evita así el pago cuando no hay ganancia real, eliminando situaciones injustas para el contribuyente. Este punto es aplicable solo desde 2021 en adelante, no con carácter retroactivo.
- Declaración obligatoria: El vendedor debe declarar la transmisión y aportar la documentación que pruebe la adquisición y venta para acreditar los importes y fechas.
- Tributación por tenencias inferiores a un año: Ahora, las transmisiones realizadas en menos de 12 meses desde la compra también tributan, cerrando vías a operaciones especulativas rápidas que anteriormente quedaban fuera del impuesto.
Nuevos métodos de cálculo: fórmula objetiva y alternativa real
Uno de los cambios más relevantes es la incorporación de dos sistemas para calcular la base imponible del impuesto, permitiendo elegir la fórmula más beneficiosa para el contribuyente:
- Método objetivo: Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por unos coeficientes que se actualizan anualmente y varían según el periodo de tenencia. Los ayuntamientos pueden establecer coeficientes inferiores, pero nunca superiores a los máximos publicados. Por ejemplo, en 2025, para una tenencia de 9 años el coeficiente es 0,21 frente al 0,15 del año anterior. Además, los ayuntamientos tienen la facultad de reducir en hasta un 15% el valor catastral del suelo para ajustar la tributación.
- Método real: El propietario puede optar por tributar por la plusvalía real generada, calculada por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. Si demuestra que la ganancia real es inferior a la estimada mediante la fórmula objetiva, se aplicará la cifra más baja.
El contribuyente elige libremente la fórmula, debiendo justificar los importes en el caso de la opción real. Este punto es especialmente relevante en contextos de escasa revalorización, permitiendo pagar un impuesto ajustado a la ganancia efectiva y no a estimaciones automáticas.
Ajustes en los coeficientes: tabla 2025 y su impacto
Para el ejercicio 2025, los coeficientes máximos por años de tenencia han sido actualizados para adaptar el impuesto al comportamiento reciente del mercado inmobiliario. Algunos ejemplos de la tabla oficial:
- Menos de 1 año: 0,16
- 1-3 años: 0,15
- 6 años: 0,20
- 9 años: 0,21
- 20 años o más: 0,35
Estos coeficientes son aplicados al valor catastral del suelo (no al valor total del inmueble), afectando directamente la cuota final del impuesto. La aplicación es competencia de cada ayuntamiento, dentro de los márgenes permitidos. Por tanto, la cuantía a pagar puede variar según la ciudad donde se encuentre el inmueble, la fecha de adquisición y la de transmisión.
En casos donde el mercado se haya mantenido estable o incluso experimentado caídas, este nuevo sistema puede resultar beneficioso, al permitir optar por el método que arroje menor gravamen de forma documentada.
Plusvalía y tributación en el IRPF
Al margen de la plusvalía municipal, la venta de una vivienda también tiene impacto en el IRPF. La ganancia patrimonial es la diferencia positiva entre el valor de transmisión y el de adquisición, tras la deducción de gastos asociados (notaría, registro, tributos) y, en ocasiones, mejoras realizadas en la vivienda.
En 2025 se mantiene la escala progresiva para la tributación de estas ganancias, pero se ha producido un aumento relevante en los tramos superiores. El tipo estatal para ganancias superiores a 300.000 euros pasa del 14% al 15%, sumando la parte autonómica hasta el 30% en algunas comunidades autónomas, lo que implica un incremento relativo del 7% respecto al año anterior. Este cambio afectará principalmente a grandes operaciones y ventas de activos de elevado valor.
Es esencial tener en cuenta las exenciones habituales en el IRPF, como la reinversión en vivienda habitual, aplicable si el importe total obtenido se destina a la compra de la nueva vivienda habitual, y la exención para mayores de 65 años cuando venden su residencia principal.
Otras consideraciones y consejos prácticos
- Revisión del valor catastral: Comprobar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, verificar si el ayuntamiento aplica deducciones e informarse sobre las actualizaciones periódicas de los coeficientes.
- Documentación exhaustiva: Conservar escrituras, justificantes de gastos y transmisiones previas, esenciales para aplicar correctamente la fórmula real y para posibles requerimientos de Hacienda.
- Planificación tributaria: Estudiar el mejor momento para vender en función del periodo de tenencia, con especial cuidado en operaciones realizadas en menos de un año. Consultar la normativa local y estatal vigente en el momento concreto de la venta, ya que pequeños matices pueden influir en el resultado.
- Tasas y plazos: Abonar el impuesto dentro del plazo fijado tras la venta (normalmente 30 días hábiles) para evitar recargos.
El marco actual proporciona al contribuyente más opciones y adaptabilidad que en el pasado, pero obliga también a una mayor diligencia en la planificación fiscal de la venta de la vivienda. En resumen, la actualización normativa pretende que la plusvalía sea más justa y refleje la ganancia real obtenida, aunque incrementa la complejidad administrativa para propietarios vendedores.
Se recomienda a quienes vayan a realizar una transmisión inmobiliaria, o a quienes la hayan realizado recientemente, que analicen cuidadosamente su caso particular y, si es necesario, consulten a un asesor especializado que les ayude a elegir la modalidad de cálculo más favorable y a cumplir con todos los requisitos legales.
